Le rôle du notaire dans la vente immobilière

Le notaire vous aide à prendre les précautions nécessaires afin d’éviter des erreurs, sécurise la transaction côté acquéreur tout en préservant les intérêts du vendeur.

Vente immobilière : rôle du notaire

Avant même d’entreprendre toute démarche en vue de l’acquisition d’un bien, il est indispensable de connaître l’état du marché, de pouvoir estimer son budget, et de bénéficier de conseils. Le futur propriétaire découvre ainsi que le notaire lui consacrera une grande partie de son temps à l’accompagner dans sa recherche et à le conseiller gratuitement.

Le notaire dispose d’un outil efficace et précis : la base de données PERVAL. Il s’agit d’une base nationale où figurent toutes les ventes de biens réalisées en France (maisons, appartements, garages, terrains).
A la différence des cotations ou des estimations, ces chiffres sont indiscutables, puisqu’ ils concernent les prix de ventes effectivement réalisées. Ainsi, sans risque, vendeur et acquéreur connaissent le juste prix. Cet outil permet aussi grâce au système dit de « cotation » d’obtenir une fourchette de prix pour un bien, dont vous aurez défini les caractéristiques principales (type de bien, localisation, superficie, …). Bien entendu, le notaire peut toujours se déplacer sur site pour affiner son estimation.

La négociation immobilière entre dans la compétence du notaire, elle est prévue par les textes qui régissent sa fonction.
Les études notariales ont de tout temps affiché des annonces de biens à vendre. Aujourd’hui, votre notaire dispose de la panoplie du négociateur immobilier : les journaux gratuits, les groupements de négociation près les chambres des notaires et bien évidemment le réseau internet.

La maison que vous vendez, l’appartement que vous recherchez, votre terrain à bâtir se trouvent peut-être sur notre site www.notaireetbreton.bzh.

Alors n’hésitez plus à pousser la porte d’une étude ou à lire le magazine BIENS !

DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Avant de vendre (voire de louer), il faut fournir un « carnet de santé » de son bien appelé dossier de diagnostic technique (DDT).

Quels diagnostics ?

Amiante
Le diagnostic doit être réalisé pour toute construction dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Validité : pas de délai.

Plomb
Il concerne les peintures de toutes les constructions à usage d’habitation antérieures au 1er janvier 1949.

Validité : 1 an en cas de présence de plomb, pas de délai si absence.

Termites
Il doit être réalisé dans les zones déclarées comme infectées aux termes d’un arrêté préfectoral.

Validité : 6 mois.

Gaz et électricité
Ces diagnostics doivent être faits pour les biens à usage d’habitation dont les installations de gaz et/ou d’électricité ont été réalisées depuis plus de 15 ans.

Validité : 3 ans.

Risques naturels et technologiques

Tout vendeur d’un bien immobilier doit fournir à son acquéreur un diagnostic précisant si le bien vendu est situé dans le périmètre d’une zone comportant des risques naturels, technologiques ou sismiques.

Le plan de prévention des risques est un document réalisé par l’état qui réglemente l’utilisation des sols à l’échelle communale en fonction des risques auxquels ils sont soumis.

Il s’agit d’un document de prévention qui expose les zones à risques et définit les mesures visant à réduire les risques encourus.

Cette information est des plus importantes puisqu’elle peut imposer des limites et des contraintes au droit de propriété pouvant aller jusqu’à l’expropriation.

Il existe deux types de plan de prévention :

1. PPRN : Plan de prévention des risques naturels

Ce plan est élaboré pour prendre en compte les risques tels que les inondations, les mouvements de terrain, les avalanches, les incendies de forêt, les séismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes ou les cyclones.

2. PPRT : Plan de prévention des risques technologiques

Ce plan détermine autour des installations présentant des risques élevés (usines classées « seveso » à hauts risques) un périmètre à l’intérieur duquel des servitudes d’urbanisme peuvent être édictées pour limiter l’urbanisme futur proche de ces installations.

Pour toute construction nouvelle, des prescriptions spéciales peuvent être imposées et dans les zones les plus dangereuses toute construction peut même être interdite.

Sur les constructions existantes, il peut être imposé des travaux d’aménagement, et dans certaines zones, toute extension peut être interdite ainsi que toute reconstruction d’un bâtiment existant.

Tout futur acquéreur doit être attentif à l’existence ou non de tels plans de prévention des risques qui pourraient rendre impossible tout projet de construction ou d’extension.

Performance énergétique
Il a pour objet d’informer tout acquéreur ou locataire des consommations énergétiques et de l’importance des rejets de gaz à effet de serre du bien.

Validité : 10 ans.

Superficie
La vente d’un local en copropriété oblige le vendeur à garantir à l’acquéreur la superficie du bien vendu (loi Carrez).

LA VENTE VIAGER

Vendre en viager permet d’obtenir des revenus sans forcément quitter son logement et avec une fiscalité avantageuse. A manier néanmoins avec précaution… et avec les conseils d’un notaire.

La vente en viager permet à des propriétaires qui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. A partir de 70 ans, la part imposable de la rente n’est que de 30 %. Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple. A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année.

La valeur du bien doit être estimée par le notaire en fonction de sa localisation, de son état… et selon qu’il est vendu libre ou occupé. En général, une partie du prix, 30 % par exemple, est versée comptant, c’est ce qu’on appelle le « bouquet ». Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple – on parle alors de viager « sur deux têtes ») et de la rentabilité du bien.

Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente, il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible. L’acte peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente.

Il n’est pas exclu de vendre en viager dans le cadre familial, mais sachez que les services fiscaux examineront de près toute opération pouvant s’apparenter à une donation déguisée, dont le but serait d’échapper au paiement des droits de mutation. Sans parler des tensions familiales qui pourraient naître si le « débirentier » se révélait mauvais payeur…

LES PRÉALABLES A LA VENTE

Les conditions de la future vente sont figées dès l’avant-contrat. L’intervention en amont de votre notaire vous évitera bien des écueils.

Par leur connaissance approfondie du marché immobilier, les notaires de l’Ouest pratiquent la négociation immobilière et seront à même de déterminer la valeur de votre bien et procéder à une expertise immobilière.

Première étape : la préparation du dossier

Le vendeur d’un bien a l’obligation d’informer parfaitement son acheteur dès la signature de l’avant-contrat.

Sur le plan juridique

Le vendeur doit informer l’acheteur des particularités du bien tel que l’existence de servitudes, d’un lotissement, d’un pacte de préférence …

Si le logement a été construit ou transformé, le vendeur devra fournir les autorisations obtenues (urbanisme et/ou copropriété). Il devra également satisfaire à son obligation de garantie décennale

Sur le plan technique

Sous peine de rester garant des vices cachés, le dossier de diagnostic technique doit obligatoirement être annexé à l’avant contrat. Ce dossier portera, selon la situation ou la date de construction du bien, sur la recherche d’amiante, ou de plomb dans les peintures, la performance énergétique, l’électricité, le gaz, les parasites, l’état des risques et d’informations sur les sols, le mesurage (pour les appartements), l’assainissement.

Et les plus-values

Rencontrez votre notaire avant la mise en vente, il vous informera des exonérations possibles, du mode de calcul et bien entendu de son montant.

Mise en exergue : avant même la mise en vente posez-vous la question de la plus-value.

Deuxième étape : la signature de l’avant-contrat

Promesse ou compromis
Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé. Sauf non réalisation des conditions suspensives aucune des parties ne peut renoncer à la vente et l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. Inconvénient : Pendant la procédure le bien ne peut pas être mis en vente.

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage, pour un temps déterminé, à vendre à l’acquéreur (nommé bénéficiaire), un bien. Durant cette période, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à une autre personne. Le bénéficiaire a la possibilité d’acheter ou non, mais il doit verser en contrepartie une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10 % du prix de vente. S’il décide d’acquérir, cette indemnité s’impute sur le prix à payer. S’il renonce à acheter, l’indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Avantage le vendeur peut remettre son bien en vente immédiatement.

Conditions suspensives
Elles peuvent être insérer dans un avant-contrat et permettent de prévoir sa nullité si certains évènements surviennent avant la signature de la vente définitive. Il peut s’agir, par exemple, d’un refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur, de l’exercice d’un droit de préemption, de la découverte d’une servitude d’urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l’acquéreur lui sont restituées.

Délai de rétractation
Après à la signature de l’avant-contrat l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours s‘il souhaite se désister. Sans motif exigé, les sommes versées sont alors restituées.

Avant-contrat ne vaut pas vente

2 à 3 mois de démarche sont nécessaires pour passer à l’acte définitif pas de remise de clé avant cette étape. Il conviendra en outre d’envisager une dernière visite juste avant la signature pour contrôler la libération et l’état du bien et effectuer les relevés de compteurs.

JE VENDS OU J’ACHÈTE : EN COMBIEN DE TEMPS

Avant-contrat, délai de réflexion, constitution du dossier, recherche de prêt… Comptez quelques semaines pour franchir toutes les étapes de la vente d’un logement.

Signature d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente).
C’est la première étape après qu’acquéreur et vendeur se soient mis d’accord. Pour cela, pas de délai minimum. Pour le rédiger, le notaire doit disposer d’un certain nombre de documents : les diagnostics obligatoires, le titre de propriété du vendeur et, pour les lots de copropriété, de documents spécifiques, parfois longs à obtenir auprès du syndic. Le vendeur a donc intérêt à anticiper en contactant le notaire dès la mise en vente de son bien. Après la signature de l’avant-contrat, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter.

Recherche de financement pour l’acquéreur
Sauf achat comptant, l’avant-contrat prévoit toujours une clause suspensive d’obtention de prêt, permettant de renoncer sans frais à l’achat si les conditions de financement (montant, taux,..) prévues dans l’avant-contrat ne sont pas obtenues. Le délai est généralement fixé à 45 jours.

Formalités
En parallèle, le notaire et ses collaborateurs accomplissent les formalités préalables à l’acte de vente : vérification de la propriété du bien, de sa situation hypothécaire, demande des certificats d’urbanisme… Le notaire va également purger les éventuels droits de préemption attachés au bien. À compter de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), l’administration municipale dispose de deux mois pour acquérir le bien ou y renoncer. Il faut donc généralement compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que le rendez-vous de signature puisse être fixé.

Titre de propriété
Après la signature, le notaire remet à l’acquéreur des attestations de propriété, utiles pour ses démarches administratives. Elles représentent en quelque sorte un titre de propriété provisoire et simplifié. L’office adresse une copie spéciale de l’acte de vente au service de la publicité foncière ; elle lui est retournée revêtue des cachets de l’administration fiscale. Le délai habituel est de trois mois. Le notaire adresse alors à l’acquéreur la copie authentique qui constitue son titre de propriété.

Ces délais, essentiels pour sécuriser la vente et accomplir l’ensemble des démarches prévues par la loi, pourraient se réduire à l’avenir grâce à la dématérialisation en cours des échanges entre notaires et administrations. Le notariat mène notamment un grand chantier avec les services de la publicité foncière.