Location immobilière : bail notarié

Une sécurité juridique renforcée pour les deux parties

Le bail notarié garantit :

• L’équilibre du contrat : le notaire s’assure que le bail prend en compte les intérêts du locataire et du propriétaire.

• La conformité du contrat avec le droit : grâce aux conseils du notaire, les parties ont l’assurance que le bail est en conformité avec les différentes dispositions légales en vigueur.

• La délivrance d’un document exécutoire et opposable. Le bail notarié a « force probante ». Cela signifie qu’il ne peut être contesté. Par ailleurs, il est exécutoire et opposable à tous. Grâce à ce titre, le propriétaire peut donc procéder, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, à des actes de saisie si le locataire ne remplit pas ses obligations de paiement de loyer, sans devoir attendre d’obtenir un jugement pour poursuivre le locataire. C’est un gain de temps très appréciable.

Les vérifications effectuées par le notaire, pour toute rédaction d’un bail notarié, offrent au propriétaire comme au locataire des garanties supplémentaires sur la nature du bien et la situation des parties. En effet, le notaire vérifie:

• toutes les pièces d’état civil des parties ;

• le titre de propriété du bien loué;

• que le bien remplit les conditions nécessaires pour être mis en location;

• que tous les diagnostics obligatoires sont bien annexés au contrat de bail

EXEMPLE :

Jacques et Françoise ont acquis, il y a 2 ans, un appartement destiné à la location.

Ils ont investi leurs économies et ont contracté un emprunt qui se terminera au moment de leur départ en retraite, afin de bénéficier à ce moment d’un revenu complémentaire.

Après l’achat, ils ont recherché un locataire et ont signé un bail, ils se sont procurés un formulaire sur Internet.

Depuis quelques mois, le locataire ne règle plus les loyers et ne répond à aucun courrier ou appel téléphonique.

Jacques et Françoise recherchent un moyen de le contraindre à honorer ses engagements, d’autant qu’ils doivent de leur coté régler les mensualités du prêt…

Ils découvrent un peu tard qu’il existe plusieurs types de baux d’habitation et consultent leur notaire pour y voir plus clair.

Celui-ci leur explique que le bail qu’ils ont signé est un bail sous seing privé.

Conséquences

Ils vont devoir saisir la justice et prendre contact avec un avocat. La procédure risque d’être longue et coûteuse, particulièrement en cas d’appel.

Quand ils auront enfin obtenu un jugement définitif, ils pourront demander à un huissier de justice de récupérer sur le locataire les sommes qui leurs sont dues…

Solutions

S’ils avaient établi ce bail par acte notarié, toute cette procédure aurait été évitée.

La loi réglemente peu les locations saisonnières. Toutefois, le respect d’un cadre formel minimal est requis.

Il s’agit d’une location de courte durée, qui ne doit pas dépasser en principe « une saison », soit  90 jours consécutifs.

Les lieux doivent être loués en meublés.

Le régime juridique des locations saisonnières
Contrairement aux baux d’habitation classiques, la location saisonnière n’est régie que par le Code Civil. La durée, le loyer et les conditions du contrat sont donc fixées en toute liberté par les deux parties. Un certain nombre de règles doivent toutefois être respectées.

La publicité

Les publicités mensongères ou de nature à induire en erreur sont interdites.

Les contentieux en général portent sur la qualité de la location, parfois surévaluée (ex. proximité de la mer, piscine non privative,…)

La réservation

Elle s’effectue souvent sans visite, c’est pourquoi l’arrêté du 16 mai 1967 apporte une protection au locataire, en exigeant que le propriétaire, qu’il soit professionnel ou non, remette au preneur éventuel, avant tout versement, un document sur lequel figure :

• Les coordonnées du propriétaire,
• et un descriptif précis du bien loué (surface, localisation, équipements,…).

Le bailleur peut être sanctionné en cas de défaut d’information ou d’inexactitude.

Le contrat

L’article L 324-1 du Code du Tourisme requiert seulement que l’accord soit écrit, qu’il contienne l’indication du prix et le descriptif des lieux. Cependant, il est conseillé de détailler l’ensemble des conditions de la location dans un contrat, qui fera preuve en cas de litige.

Il doit être notamment précisé : les date et heure d’arrivée et de départ, les éventuelles charges non incluses dans le prix (gaz, internet, téléphone,…) le montant du dépôt de garantie, le montant de l’avance sur le prix (arrhes ou acompte)…

Certaines clauses sont à éviter dans sa rédaction:

• Celles permettant au professionnel de modifier unilatéralement les conditions initiales du contrat, ou de résilier celui-ci en se contentant de rembourser les sommes versées et en excluant toute indemnité ;
• Celles prévoyant que, en cas de dédit du consommateur, celui-ci sera débiteur de la totalité du prix de location, sans mettre à la charge du professionnel une obligation équivalente.

Enfin, le contrat doit comprendre en annexe:

• un état des risques naturels et technologiques.
• un état des lieux dressé avec le propriétaire qui portera tant sur le logement que sur les meubles mis à disposition.

Arrhes ou acomptes
Pour confirmer sa réservation, le locataire verse souvent une somme au propriétaire.

Son montant n’est pas légalement fixé. En pratique, il faut prévoir entre 20% et 25% du loyer pour les locations entre particuliers.

Dès lors qu’un professionnel intervient, et en application du décret du 20 juillet 1972, ce montant ne peut excéder 25% du montant final et ne peut être versé plus de six mois avant le début de la location.

S’il s’agit d’un acompte, la somme correspond au paiement d’une partie du prix et ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent se désister.

S’il s’agit d’arrhes, les deux parties peuvent se désister.

Si rien n'est prévu, les sommes versées d’avance sont qualifiées d'arrhes.

Dépôt de garantie
A son arrivée dans le logement, le locataire doit verser un dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie, garantit le propriétaire contre d’éventuels dégâts. Il doit être restitué dans les trois mois du départ du locataire.

Assurance
Elle n’est pas obligatoire pour l’occupant dans le cadre d’une location saisonnière, mais en cas de dommage, l’assureur du propriétaire pourra se retourner contre le locataire ; Il est donc important que celui-ci vérifie que son assurance multirisque habitation comporte une clause « villégiature ».

L'imposition des revenus de la location saisonnière
Les revenus tirés de la location de logements meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En principe, en deçà de 32 600 euros de recettes par an, le propriétaire est soumis au régime des "micro-entreprises" et n'a aucune formalité particulière à accomplir sauf la tenue d'un livre-journal avec le montant et la date des encaissements et décaissements.

Ce revenu sera ajouté aux autres et soumis au barème progressif, après un abattement de 50%.

Le loueur en meublé peut aussi opter pour le régime réel d'imposition, dans ce cas il doit tenir une véritable comptabilité. .

L'imputation des éventuels déficits dépend du statut du loueur.

S'il bénéficie du statut de "professionnel", le déficit est imputable en totalité sur son revenu global.
Dans le cas contraire, le déficit ne peut être imputé que sur les revenus de ses autres locations meublées exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des dix années suivantes.

Le locataire n’a pas que des devoirs, il a aussi des droits ! Depuis peu, la communication des diagnostics techniques n’est plus réservée aux seules ventes. Les baux sont également concernés. Gros plan sur les obligations d’information du bailleur à l’égard du locataire. 

La surface habitable du logement dite superficie (loi Boutin du 25 mars 2009)
La surface habitable du logement, appelée surface loi Boutin, doit être indiquée dans tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009. Elle correspond à la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte de la superficie des caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons et autres dépendances des logements, ni des parties du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre; ni des volumes comportant au moins 60 % des parois vitrées pour les habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, locaux commerciaux et autres dépendances du logement.

Les modalités de réception des services de télévision
Depuis une loi du 5 mars 2007, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble doit être annexée par le bailleur au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Fournisseur d’énergie et sécurité des équipements
Le fournisseur d’énergie du logement doit également être précisé dans le contrat de location. Conformément aux normes du logement décent (voir fiche 5), les réseaux et branchements d'électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage et de production d'eau chaude du logement loué doivent être conformes aux normes de sécurité réglementaires.

Les diagnostics techniques
La réalisation des diagnostics techniques est également obligatoire pour tous les types de location. Elle n’emporte toutefois pas d’obligation de faire des travaux, sauf pour le plomb.

• Le diagnostic de performance énergétique
• Le constat de risque d’exposition au plomb
• Information de l’existence d’un plan de prévention des risques naturels et technologiques

Lorsqu’il achète un bien immobilier, l’acquéreur peut se voir supplanté par un autre acteur, du fait des droits de préemption qui s’exercent. Explications.

Droit de préemption : DPU, DIA… vous rencontrerez probablement ces sigles si vous entreprenez un projet immobilier. Que se cache-t-il derrière ces sigles ?

Que se passe-t-il quand la commune exerce son droit de préemption ?

Le DPU, droit de préemption urbain, a été institué dans les années 1980 pour permettre aux collectivités locales de réaliser certains projets (aménagement, création d’équipements… en achetant en priorité un bien situé dans certaines zones définies par le plan local d’urbanisme. Ce droit vise les immeubles entiers, les terrains, les maisons… Quand le DPU est « renforcé », il peut cibler des appartements dans des copropriétés, afin de créer des logements sociaux. Pour savoir si le bien que vous vendez ou achetez est concerné, il faut vous procurer un certificat d’urbanisme en mairie.

Les communes (ou les établissements publics territoriaux qui les représentent) sont informées des ventes en cours par le biais d’une DIA, ou déclaration d’intention d’aliéner, un document qui leur est transmis par le notaire dans le cadre de la préparation des dossiers de vente immobilière. C’est une formalité cruciale car son omission peut aboutir à l’annulation de la vente.

La commune destinataire de la DIA dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Lorsqu’elle décide de préempter – une décision qu’elle doit motiver -, elle peut le faire au prix fixé par le vendeur, auquel cas la vente se conclut à ces conditions. Si elle propose un prix inférieur, le vendeur peut l’accepter, ou demander à ce que le prix soit fixé judiciairement, ou encore renoncer à la vente. L’exercice du droit de préemption est assez marginal : en 2006, un rapport a établi que 0,6 % des DIA donnaient lieu à préemption. Reste que ces dossiers donnent souvent lieu à un contentieux.  

Le DPU est-il le seul droit de préemption ?

Des mécanismes du même ordre existent dans les zones agricoles au profit des SAFER, dans les « espaces naturels sensibles », dans les zones d’aménagement différé (ZAD), les zones d’aménagements concertés (ZAC) pour les commerces et fonds artisanaux dans des secteurs sauvegardés… Tous ces droits de préemption sont « purgés » sous la responsabilité du notaire.

Les droits de préemption du locataire.

Dans le cas d’un bail d’habitation, le locataire est prioritaire pour acheter son logement notamment si un congé pour vendre lui est délivré. Celui-ci doit intervenir six mois minimum avant la fin du contrat de location et indiquer les conditions, notamment, financières, de la vente.  S’il ne souhaite pas acheter le bien, il devra quitter les lieux à la fin de son bail. Mais le bien peut aussi être vendu occupé : dans ce cas le bail se poursuivra avec le nouveau propriétaire ; il n’y a pas de droit de préemption.

Dans le cas d’un bail commercial, le locataire peut également être prioritaire pour acheter son local si le propriétaire décide de le mettre en vente.

Les pactes de préférence.

Un droit de préférence peut réserver à quelqu’un le droit d’acheter en priorité. Par exemple, dans le cadre de la donation d’un bien immobilier, un parent a pu prévoir qu’en cas de mise en vente par le donataire, ses frères et sœurs pourraient se porter acquéreurs. Là aussi, la mission de purger ce droit revient au notaire, qui vous apportera toutes les explications nécessaires.

Lorsqu’il y a plusieurs droits de préemption, la hiérarchie de ces droits n’est pas toujours claire, mais en principe l’intérêt général prime sur l’intérêt particulier.

Grégoire MITRY, notaire