Donner la nue-propriété à ses enfants, une stratégie d'optimisation fiscale

La donation en nue-propriété est un acte notarié par lequel une personne, le donateur, transmet, de son vivant, sans contrepartie, un bien à un donataire, en se réservant l’usufruit sa vie durant.  

S’agissant d’un bien immobilier, l’usufruitier donateur peut choisir d’occuper le bien donné ou de le louer, afin d’en tirer des revenus complémentaires. 

Au décès du parent donateur, l’usufruit s’éteint naturellement et les donataires deviennent plein-propriétaires, sans droit supplémentaire à payer, même si le bien a pris de la valeur entre-temps. La valeur de l’usufruit, mais aussi la plus-value prise par le bien entre le jour de la donation et celui du décès, auront échappé à toute imposition. 

En l’état actuel de la fiscalité, chaque parent peut donner, tous les 15 ans renouvelables, à chacun de ses enfants la valeur de 100 000 euros, sans payer de droits. 

La valeur de la nue-propriété transmise, lors de la donation se calcule en fonction de l’âge du donateur usufruitier et conformément à un barème fiscal. 

Les charges d’entretien et la taxe foncière sont supportées par l’usufruitier, les grosses réparations par le nu-propriétaire, sauf convention contraire. 

Certaines clauses peuvent être prévues dans l’acte de donation : 

•  en cas de vente, donateur et donataire peuvent convenir, du sort du prix de vente, soit : 

• répartition du prix de cession, entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de leurs droits ; 

• report de l’usufruit et de la nue-propriété sur un nouveau bien ; 

• convention de quasi-usufruit sur le prix de cession. Cela permettra à l’usufruitier de percevoir seul l’intégralité du prix. 

• une clause d’interdiction de vendre et d’hypothéquer pourra être stipulée et empêchera le donataire, sauf accord du donateur, de vendre ou d’ hypothéquer le bien donné. 

• En cas de décès du donataire avant le donateur, le bien donné reviendra automatiquement dans le patrimoine du donateur. Cette clause sera souvent aménagée afin de permettre une transmission aux petits enfants en cas de prédécès d’un enfant. 

La donation confère des avantages indéniables et favorise la transmission sécurisée de votre patrimoine, mais se déposséder de sa résidence principale n’est pas un acte anodin et doit être murement réfléchi.  

Ce type de donation est plus approprié pour la transmission de propriétés secondaires ou de logements locatifs.  

Il est essentiel de prendre conseil auprès de son notaire avant de franchir le pas ! 

Manaïk GUYOT, 

Notaire