Le choix du bien

En matière de vente de biens immobiliers anciens entre particuliers, l’acquéreur achète le bien avec ses qualités et ses défauts. Si le vendeur a un devoir d’information, il ne lui doit pas de garantie. 

QUELQUES POINTS DE VIGILANCE

Si les diagnostics obligatoires révèlent aujourd’hui un certain nombre de défauts du bien vendu, le vendeur n’a pas l’obligation de faire des travaux pour y remédier. Il appartient à l’acquéreur de se poser un certain nombre de questions. Il peut bien entendu contacter le diagnostiqueur pour obtenir des informations mais la solution la plus sûre consistera à faire appel à un homme de l’art pour apprécier la nécessité et le budget des travaux à réaliser pour supprimer les anomalies. On recommande à l’acquéreur inquiet de faire intervenir un expert en cas de doute sérieux sur le prix du bien au regard de son état.

Dans le cadre d’une acquisition en copropriété, le vendeur doit produire à l’acquéreur de nombreuses pièces dont le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Il lui doit également des informations financières (sur les charges et travaux) pour lesquelles il est aujourd’hui assisté par les syndics qui délivrent une synthèse dite « pré-état daté ». Pour évaluer ses dépenses futures, l’acquéreur devra procéder à une lecture attentive de ces documents et veiller notamment aux activités autorisées dans l’immeuble, aux équilibres budgétaires, à l’existence de mauvais payeurs voire de procédures, aux éventuels travaux à réaliser sur l’immeuble (déjà mis au vote à plusieurs reprises mais toujours repoussés).

Se renseigner sur les règles d’urbanisme auprès de la mairie (densité des constructions autorisées, règles d’implantation) et sur l’environnement du bien (voie rapide ou ferrée, aéroport…) est également prudent. Bien évidemment, seules les règles et projets actuels sont accessibles et rien ne permet d’avoir des garanties pour le futur.

Enfin, le bien ancien peut être récent ou avoir fait l’objet de travaux de moins de dix ans: l’acquéreur a tout intérêt  à vérifier l’obtention des autorisations d’urbanisme éventuellement nécessaires et la conformité des travaux réalisés. il doit aussi s’intéresser au volet « assurances » et contrôler la présence d’une assurance dommage ouvrage et/ou des assurances décennales des entreprises, les travaux réalisés par le vendeur lui-même n’étant pas assurables.

En définitive, ces démarches d’analyse peuvent être complexes et faire appel à son notaire paraît tout à fait opportun  pour confirmer, en fonction de sa situation propre, sa décision d’achat.

LES TRAVAUX ENVISAGÉS PAR L’ACQUÉREUR 

L’acquéreur d’un bien ancien a bien souvent pour projet d’y réaliser des travaux. Il peut même y avoir été incité par le caractère aménageable du grenier ou piscinable du terrain. Contrôler la faisabilité technique, financière et juridique de ces travaux évitera bien des déceptions.

Analyse de la faisabilité technique : même aménager un grenier peut être une opération plus ou moins complexe (vérification de la compatibilité du plancher, contraintes de percement d’escalier, isolation, travaux d’électricité et de plomberie. Un professionnel doit intervenir pour chaque corps de métier impliqué.

Appréciation de la faisabilité financière : budgéter ses travaux par la réalisation de devis est nécessaire pour en intégrer le coût à son plan de financement.

Maîtrise des contraintes juridiques : les travaux projetés par l’acquéreur peuvent nécessiter des autorisations de la copropriété, de l’association syndicale dans les lotissements ou de la mairie au regard de l’urbanisme. Si tel est le cas et si la réalisation des travaux présente pour l’acquéreur un caractère essentiel et déterminant, les autorisations nécessaires doivent être portées en condition suspensive dans l’avant-contrat après accord du vendeur.

Ariane RENAULT, notaire

Contrairement à une vente de maison individuelle, la vente d’un lot en copropriété présente des particularités La loi ALUR à renforcé les obligations d’information du vendeur. Le délai de rétractation de l’acheteur ne partira pas tant que ses renseignements n’auront pas été portés à sa connaissance. 

LOI ALUR : LES PIÈCES À PRODUIRE
 Afin de donner à l’acheteur une parfaite vision de la situation de la copropriété, la loi rend obligatoire la communication des documents suivants :

1. les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble
    -    la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic, regroupant les données financières et techniques

   -     le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés

   -     les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

2. Les informations financières, pouvant le cas échéant résulter d’un pré-état daté délivré par le syndic
  -      le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

-        les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

 -       l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

   -     lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

3.    Le carnet d'entretien de l'immeuble  : 
permet à l'acquéreur d'apprécier l'état technique de l'immeuble , au travers des travaux effectués dans le passé et de ceux prévus ou nécessaires à l'avenir. Il mentionne notamment l’année des travaux effectuées, les références des contrats d’assurance, etc…

4.    la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires
ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu a été fixé par l'arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 ;

5.    le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global
Ces documents obligatoires peuvent être remis en mains propres (copie papier ou clé USB), adressés par un courrier électronique ou encore par le biais d'un site de téléchargement. Les modalités de cette remise doivent être acceptées par l’acquéreur. 

 5 CONSEILS POUR NE RIEN OUBLIER LORS DE LA NÉGOCIATION

Afin d’éviter des renégociations alors que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, assurez-vous au préalable de renseigner des documents suivants dès avant la mise en vente :

1. LOI CARREZ
Le vendeur garantit la surface d’un lot de copropriété (hors annexe) pour éviter une discussion sur le prix il est conseillé de faire procéder à un mesurage par un professionnel.

2. Les procès-verbaux des 3 dernières année et diagnostics techniques global
Ces documents permettront d’identifier les travaux qui pourraient être décider à cours ou moyen terme dans la copropriété et renseignent également sur les travaux déjà votés mais non encore payés au syndic. Le prix à fixer entre les parties devra nécessairement tenir compte de ces éléments. 

 3. Le fond de travaux
Certaines dépenses (ravalement…) peuvent être coûteuses le syndic à l’obligation de mettre en place un fond, constitué petit à petit, pour éviter d’avoir à sortir une somme importante en une seule fois. Au moment de la vente cette somme peut être plus ou moins importante et sera inscrite au nom de l’acquéreur. Les parties doivent se décider si el prix convenu en tient compte ou s’il doit être remboursé.

 4.      Répartition des charges courantes
La loi ne prévoit aucune répartition entre le vendeur et l’acquéreur des charges payées d’avance. La convention devra contenir un accord sur ce point.

 5.      Travaux réalisés par le vendeur
Lorsque des travaux de structure ou modifiant les parties communes ont été réalisés, le vendeur devra communiquer les autorisations de la copropriété et le cas échéant d’urbanisme. A défaut de travaux autorisés, prenez contact avec votre notaire avant de mettre en vente. La procédure est longue, il faudra anticiper la régularisation de la situation.

 Arnaud TABURET,

notaire

La construction d’une maison constitue souvent le projet d’une vie. Il convient d’être prudent et d’opérer un certain nombre de vérifications. Cette étape nécessite également de connaitre certaines règles essentielles. 

L’environnement
Il faut s’interroger sur l’emplacement du terrain et son environnement. Il est intéressant de se renseigner en mairie sur d’éventuels projets en cours ou futurs (projets de route, pylones téléphoniques, constructions nouvelles, activités nuisibles …)

L’équipement du terrain en réseaux
Un terrain en lotissement doit être équipé et raccordé aux différents réseaux (eaux usées, eau potable, télécom …) Les travaux sont réalisés et financés par le lotisseur. Pour un terrain situé hors lotissement, le coût des travaux de viabilisation est supporté par l’acquéreur. Le coût de viabilisation du terrain doit alors être bien anticipé y compris pour les taxes d’aménagement appelées par les collectivités locales.

L’accès au terrain
Il y a lieu de vérifier la manière dont le terrain sera desservi : existe-t-il un accès direct de la voie communale ? L’accès est-il privé ? L’accès au terrain nécessite-t-il la constitution d’un droit de passage ?

L’analyse des servitudes
La vérification des titres de propriété est essentielle. Une servitude de vue, une servitude de canalisation, une servitude « de non construction », une servitude de hauteur peuvent contrarier la construction ou son implantation.

Les contraintes d’urbanisme
Les documents d’urbanisme établis par la commune (Plan local d’urbanisme) doivent être consultés afin de connaitre les possibilités de constructions. Attention à tout zonage particulier ( monuments historiques, loi littorale, …)

Si le terrain se situe en lotissement, il convient de s’intéresser au règlement du lotissement, ainsi qu’au cahier des charges qui édictent des règles dont le respect est impératif.

La qualité des sols
Le terrain a-t-il reçu à un moment donné une activité susceptible d’avoir généré de la pollution (hydrocarbure, cuve à fioul, amiante…) ? La qualité des sols en termes géotechniques nécessite-t-elle des fondations dites spéciales générant un surcoût ?

Il peut être opportun de faire établir une étude de sol.

Affichage du permis de construire et délais de recours
Un permis de construire ne devient définitif qu’à l’expiration :

- du délai de recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain

- du délai de retrait de l’administration, de trois mois à compter de la date de la décision

A l’expiration de ces deux délais, vous pourrez débuter vos travaux de construction.

La garantie dommages ouvrages
En tant que constructeurs, la souscription d’un contrat d’assurance dénommée « assurance dommage ouvrage » est obligatoire. L’absence de souscription de cette assurance prive le particulier du bénéfice de l’indemnisation d’assurance, et en cas de revente du bien, augmente sa responsabilité vis-à-vis de son acquéreur. Par ailleurs, il est conseillé de se faire justifier par les entreprises intervenant sur le chantier d’une attestation d’assurance décennale en cours de validité.

Pour que la construction de la maison de vos rêves ne se transforme pas en cauchemar quelques conseils simples doivent être respectés :

1 : Architecte ou constructeur

Côté constructeur, la standardisation permet de proposer plusieurs modèles à un prix ferme et définitif.
Côté architecte, votre maison sera unique, son coût dépendra des prestations que vous demanderez.
 

2 : Quelles assurances

L’assurance dommages-ouvrages est obligatoire. Vous devrez la souscrire personnellement si vous ne passez pas par un constructeur. Vous devez, en outre, vérifiez que les entreprises intervenantes sur le chantier ont bien contracté une assurance décennale.

Le choix primordial du terrain

Bien choisir son terrain est essentiel. Avant de signer, prenez rendez-vous avec votre notaire. Il effectuera les recherches vous permettant de vous engager définitivement en toute connaissance de cause.

L'analyse du plan de cadastre ou de bornage (obligatoire en lotissement), du Plan Local d'Urbanisme voire du règlement et cahier des charges dans un lotissement permettra de connaître précisément les contraintes applicables.

Est-il possible de construire une maison à étage, de plain pied, avec un toit plat ou mono pente ? L'implantation de la future construction est-elle libre ? Quelle est l'emprise au sol autorisée ?

Le terrain est-il dans un secteur protégé nécessitant l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France pour obtenir son permis ?

Toutes ces questions vous permettront de faire le bon choix du terrain et de construire la maison que vous souhaitez réellement bâtir.

Restera à choisir votre constructeur ou votre architecte. Un seul conseil : interrogez vos amis ou relations pour vous guider.

Jérôme DAVOST, notaire

Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire donnant droit à toute personne d'édifier une construction. Il permet à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Préalablement à toute demande, il est préférable de vous assurer de la faisabilité de votre projet, et notamment : vérifier la superficie réelle du terrain et ses limites avec le voisinage, vous assurer de l’absence de servitudes privées (droit de passage d’un voisin, d’un agriculteur...), demander une étude du sol afin d’éviter les mauvaises surprises pouvant engendrer des surcoûts (attention : la présence d’une carrière ou d’une nappe phréatique pourrait rendre votre projet plus difficile), et prendre en compte la forme du terrain ( un terrain en pente entraine un coût de terrassement plus élevé, et des travaux de canalisation pour le ruissellement des eaux).

Il vous est donc conseillé de :

• consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune pour voir si le terrain est en zone constructible ;
• demander en mairie un certificat d’urbanisme  pour vérifier, entre autres, la constructibilité, les normes architecturales, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...), et les taxes et participations d'urbanisme (raccordement à l'égout, voirie et réseaux...) ;
• consulter l’architecte conseil de la mairie pour obtenir son avis sur le projet souhaité.

La demande de permis de construire s’effectue au moyen du formulaire cerfa n°13406*02  lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle et de ses annexes,  et cerfa n°13409*02  pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public...). La demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

• un plan de situation du terrain,
• un plan de masse  des constructions à édifier ou à modifier,
• un plan de coupe du terrain et de la construction,
• une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
• un plan des façades et des toitures,
• une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.

Vous devez ensuite déposer votre dossier complet à la mairie où est situé le terrain, ou l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception.

Le délai d'instruction est généralement de 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes, ou 3 mois dans les autres cas. Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et rester affiché tout le temps de l'instruction du dossier.

En cas d'acceptation, la décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

En cas de refus, vous pouvez, dans les 2 mois, demander à la mairie de revoir sa position. Si cette tentative échoue, vous pouvez saisir le tribunal administratif, et lui exposer clairement les raisons qui justifient votre droit à l'obtention de ce permis.

Le permis fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours, et sur le terrain. Ceux qui le souhaitent peuvent alors exercer un recours contre le permis, au plus tard dans  les 2 mois suivant l’affichage sur le terrain.

Faire construire sa maison dans un lotissement simplifie les démarches administratives.  En contrepartie des règles spécifiques vont s’imposer.

Le lotissement est la division de terrains en plusieurs parcelles  constructibles, aménagées et vendues par le lotisseur.

Acheter un terrain en lotissement garantit la viabilisation et la constructibilité du terrain mais impose des contraintes plus importantes que pour un terrain isolé.

UN ALLEGEMENT DES DEMARCHES

Les terrains en lotissement sont très prisés par les acheteurs. Acheter un tel terrain présente de nombreux avantages.

 L’accomplissement des formalités administratives réalisées en amont par le lotisseur permet d’éviter de nombreux soucis avant le début de la construction.

 Le permis d’aménager délivré par la mairie garantit à l’acquéreur la constructibilité immédiate de son terrain. En lotissement le terrain est viabilisé, tous les réseaux (eau, électricité, assainissement, téléphone...) arrivent en  limite de propriété, l’acquéreur du terrain ne supportant que le coût du branchement aux réseaux.

 Cette viabilisation réalisée préalablement par le lotisseur présente un large avantage. Hors lotissement, la personne qui construit sa maison doit réaliser lui-même la viabilisation et en supporter le coût ainsi que toutes les démarches administratives.

 Autre avantage : le lotisseur a l’obligation de vendre et délivrer un terrain préalablement borné par un géomètre.

Les acquéreurs bénéficient ainsi d’une garantit de la superficie de leur terrain.

 Ce bornage permet d’éviter des erreurs d’implantation.

 L’aménagement des accès et des équipements communs est réalisé par le lotisseur.

UN TERRAIN DE LOTISSEMENT PERMET DE SECURISER SA CONSTRUCTION, LE TERRAIN ETANT LIVRE PRET A BATIR.

 UN ENCADREMENT DES CONSTRUCTIONS

Le lotissement s’inscrit dans un projet architectural et paysager précis. Dans un souci d’harmonisation et d’unité des constructions, l’acquéreur doit se conformer au respect de règles et de contraintes spécifiques.

Très souvent, le lotissement comporte un règlement. Ce document  apporte des compléments aux règles d’urbanisme de la commune que chaque projet de maison doit respecter. Il s’agit par exemple de l’implantation de la maison, des matériaux et coloris utilisés, de la nature et hauteur des clôtures, des règles de stationnement.

Un cahier des charges peut être prévu et définit alors les règles de vie des co-lotis entre eux.  Il faut le consulter pour s’assurer que ses dispositions ne sont pas incompatibles avec le projet.  Il indique par exemple  si le lotissement n’est qu’à usage d‘habitation ou si des activités professionnelles et/ou commerciales peuvent être exercées. Il peut aussi prévoir s’il est interdit de diviser les lots.

Une association syndicale est créée au sein du lotissement pour assurer la gestion et l’entretien des espaces et équipements collectifs (voiries et espaces verts). Elle pourra être dissoute si la mairie reprend à sa charge l’entretien de ces espaces.

 Marie DENIS-NOUJAIM,

Notaire