Constituer son patrimoine

La SCI familiale

Qu’est-ce qu’une S.C.I. familiale ?
C’est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, apportent une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
Les S.C.I. sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.

Comment ça fonctionne ?
Deux personnes suffisent pour constituer une S.C.I. La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une S.C.I. car elle n’a pas une vocation commerciale. Sa durée de vie est de 99 ans au plus.

Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit. Leur rédaction est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

Qui la dirige ?
Un gérant est nommé pour traiter les affaires courantes, les décisions plus importantes étant généralement prises en assemblée, selon la majorité fixée par les statuts.
Dans une SCI familiale constituée uniquement entre parents et enfants et où les parents sont cogérants, la durée de leur mandat n'est en général pas spécifiée et cesse à leur décès ou à la fin de la durée d’existence de la SCI.

Comment constituer une S.C.I. ?
Il conviendra dans un premier temps de vous rapprocher d'un notaire pour faire établir les statuts de votre S.C.I. et ce, afin d’éviter tout écueil, leur rédaction pouvant s’avérer délicate. Il se chargera pour vous de faire toutes les formalités nécessaires (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

Rappelons toutefois que sa constitution n'est pas uniquement réservée à la gestion d'un patrimoine familial, mais peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, à gérer un patrimoine professionnel ou encore à bénéficier d'avantages fiscaux.

On entend souvent dire que mettre sa résidence principale en SCI présente de nombreux avantages. Est-ce exact ?
La SCI est parfois décrite comme l’instrument idéal de gestion d’un patrimoine immobilier.

La SCI a certes des qualités, notamment une plus grande souplesse et offre une plus grande stabilité que l’indivision, mais elle a aussi des inconvénients dont il faut être conscient. Dans certains cas, elle peut même présenter des dangers et s’avérer une fausse bonne idée.  

Mettre sa résidence principale en SCI est-ce intéressant fiscalement ?
Penser que mettre sa résidence principale en SCI permet de faire des économies fiscales est une idée reçue très répandue.

Au mieux, l’opération sera neutre tant en matière d’impôt sur le revenu que d’imposition des plus-values.

Au pire, elle pourra alourdir votre fiscalité. Certains propriétaires qui avaient utilisé la SCI pour créer des déficits fonciers fictifs, en vue de diminuer leur revenu imposable, en ont fait les frais : le fisc les a redressés et a réclamé des pénalités de 80 % du montant de l’impôt qu’ils croyaient éviter !

En outre, les contribuables soumis à l’ISF perdent le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale. Il faut donc bien calculer avant de prendre une telle décision.

Dans quels cas la constitution d’une SCI peut être conseillée ?
En définitive, la SCI peut être conseillée essentiellement dans deux cas.

• pour les couples non mariés, elle peut servir à protéger le concubin survivant. Les statuts pourront ainsi prévoir la continuation de la SCI avec lui seul ; les héritiers de celui qui sera décédé ne pourront pas l’obliger à quitter le bien.
• sous réserve de l’analyse des aspects  fiscaux de l’opération, la SCI facilite la transmission de la résidence principale aux enfants. Il est en effet plus facile de répartir des parts de sociétés que de partager un immeuble. Ces parts peuvent être transmises progressivement de manière à optimiser les abattements fiscaux. Dans cette optique, l’apport à la SCI se limite le plus souvent à la nue-propriété des biens : les parents s’en réservent l’usufruit pour pouvoir continuer à y vivre.

EFFECTUER UN BILAN PATRIMONIAL

Effectuer un bilan patrimonial va permettre d’avoir une vision d’ensemble de votre situation en combinant les aspects juridiques, fiscaux et financiers, et ainsi d’établir une stratégie.

Le bilan patrimonial est une sorte de photographie de votre patrimoine à un moment donné mais également de votre situation familiale. Avec les informations qu’il aura collectées, le notaire chargé d’établir ce bilan va pouvoir vous préconiser les meilleures solutions pour aboutir aux objectifs souhaités.

INTÉRÊT DU BILAN PATRIMONIAL 

Un bilan patrimonial est généralement préconisé quand votre patrimoine commence à devenir plus conséquent. Il est souvent effectué lors d’un moment important de la vie comme lors d’un mariage, d’un divorce, d’une recomposition de famille, lorsque vous recevez une succession, êtes bénéficiaire d’une assurance-vie.

LE NOTAIRE PROCHE DE SES CLIENTS EST SOUVENT LE MIEUX PLACE POUR EFFECTUER UN BILAN PATRIMONIAL.

Ce bilan patrimonial va porter sur l’analyse de votre situation patrimoniale,  vous devrez fournir divers documents : titres de propriété, actifs bancaires, dettes et emprunts en cours, bulletins de salaire ,
Il va porter sur l’analyse de votre situation professionnelle et ses conséquences : les risques et les précautions à prendre diffèrent suivant que vous êtes salarié , profession libérale ou chef d’entreprise.
Il va également porter sur  l’analyse de votre situation matrimoniale : marié ou non, nombre d’enfants , nombre de vos frères et sœurs…
Le but est que le professionnel chargé d’établir ce bilan ait toutes les informations vous concernant afin de dresser l’état de la situation actuelle, et de pouvoir établir une stratégie qui sera la meilleure pour vous.  Ce bilan va permettre d’établir les points forts et les points faibles de votre patrimoine, de se poser les bonnes questions et d’anticiper l’avenir. Il sera également l’occasion de donner de nouvelles perspectives à votre organisation et situation patrimoniale.

Ce bilan sera l’occasion de vous projeter dans l’avenir.

Au cours de ce bilan patrimonial, vous allez indiquer quels sont vos objectifs prioritaires à court, moyen ou long terme, ainsi que vos objectifs secondaires. Beaucoup de questions sont à se poser. Qui souhaitez-vous protéger au maximum et en priorité : votre conjoint, vos enfants ?  Votre fiscalité peut-elle être optimisée, tant pour votre impôts sur le revenu, que pour les autres impôts ? Mes revenus lors de ma retraite seront-ils suffisants ? Mon conjoint aura-t-il suffisamment de revenus en cas de décès ? Mon patrimoine est-il assez liquide ?

STRATÉGIES A METTRE EN OEUVRE 

Différentes stratégies vont pouvoir être envisagées :

D’abord, des stratégies  patrimoniales qui pourront par exemple, se manifester par une modification du régime matrimonial avec l’adoption de la communauté universelle et attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ou une adaptation du régime matrimonial avec insertion d’une clause de préciput permettant l’attribution en propriété de la résidence principale au conjoint survivant pour éviter une fiscalité trop lourde sur les enfants au deuxième décès.

Dans le cas de familles recomposées, d’autres mécanismes vous seront proposés afin de ne pas porter atteinte aux droits des enfants de chacun, votre notaire vous conseillera par exemple, une donation en usufruit, ou la création d’une société civile pour permettre au conjoint survivant de rester dans la résidence principale.

Les stratégies patrimoniales choisies seront adaptées à chaque famille, et seule une étude approfondie permettra de vous apporter la solution adéquate à vos objectifs. 

Puis des stratégies d’investissement seront envisagées, consistant, par exemple, en divers placements, ou dans l’acquisition de biens procurant un complément de revenus.

Le notaire, qui accompagne les familles tout au long de leur vie, qui connait bien la situation de ses clients, et qui a une vision d’ensemble au niveau patrimonial,  est le professionnel qui saura vous conseiller au mieux.