Investissement immobilier : le rôle du notaire

Les dispositifs pour favoriser l'investissement locatif se succèdent et il n'est pas toujours aisé de se repérer parmi les législations.

Investissement immobilier _ notaire et breton

Investissement immobilier : être conseillé par votre notaire

Par les avantages fiscaux qu’elle offre et l’effet levier du crédit, la pierre demeure un choix patrimonial intéressant à condition de choisir le régime fiscal adapté à sa situation. Revue de détail.

La fiscalité (impôts sur le revenu et prélèvements sociaux) ne cesse de s’alourdir et affecte le rendement de l’investissement locatif. C’est pourquoi, avant de se lancer il convient de bien évaluer le type de bien (neuf ou ancien), le mode de location et le régime fiscal le mieux adapté à sa situation.

La location nue (sans meubles)

Pour une location nue, d’un logement neuf ou ancien, les loyers perçus appartiennent à la catégorie des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il existe plusieurs régimes : micro foncier (ou régime simplifié), régime réel ou un dispositif de défiscalisation (ex. loi Pinel).

« Les contribuables qui choisissent le régime du micro-foncier bénéficient d’un abattement de 30% »

Le régime du micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier ne dépasse pas 15.000 €/an et que les biens ne bénéficient pas de régimes spéciaux. Le revenu imposable est déterminé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les recettes brutes (loyers).

Ainsi si les revenus locatifs annuels sont de 10.000 €, l’imposition ne portera que sur 7000 € après l’abattement de 30%.
Un propriétaire dont le bien relève du micro-foncier peut choisir de dépendre du régime réel. Mais cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis renouvelable tacitement chaque année. Ce choix n’est intéressant que si le propriétaire a effectué des travaux dont le coût excède 30% des revenus bruts (c’est-à-dire supérieur au 30% de l’abattement).

Le régime réel s’applique dès que les revenus fonciers excèdent 15.000 €/an. Dans ce cas, le revenu foncier net imposable est déterminé après déduction d’un certain nombre de frais et charges supportés par les propriétaires durant l’année : dépenses d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration, intérêts et frais d’emprunt, taxes foncières, … Le solde est le revenu net foncier qui sera imposé. Ce solde peut être négatif, on parle alors de déficit foncier.

Le déficit vient en déduction du revenu global (salaire, pension, retraite, revenu mobilier…) et diminue d’autant le revenu imposable, dans la limite de 10.700 €/an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent ne peut s’imputer que sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Mais, si le déficit est supérieur au revenu global, la part non déduite pourra l’être sur le revenu des 6 années suivantes toujours dans la limite de 10.700 € /an.

Les régimes spéciaux, Scellier, Scellier social, Duflot, Malraux, Outre-mer, et Pinel donnent droit à des réductions d’impôts qui ne sont pas cumulables avec les avantages ci-dessus.

La location meublée

Les loyers d’un bien meublé appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sous condition de respecter des conditions d’habitabilité en terme de meubles. Un décret fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires.

La location meublée non professionnelle (LMNP), le contribuable est considéré loueur non professionnel dès que les recettes locatives sont inférieures à 23.000 €/an ou si elles représentent moins de la moitié des revenus globaux.
Le micro BIC s’applique lorsque les recettes ne dépassent pas 32.900 € / an. Le bénéfice imposable est déterminé après un abattement de 50% : seule la moitié est taxée. Le plafond est porté à 82.200 €/an et l’abattement à 71% pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes. Si les dépenses excèdent l’abattement, il est possible de choisir le régime réel.
Le régime réel du BIC s’applique, au-delà des seuils (32.900 € et 82.200 €) ou par choix du bailleur. Le propriétaire déduit de ses recettes les charges. En cas de déficit, le revenu imposable sera réduit d’autant.
Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôts de 11% du prix du logement, dans la limite d’un plafond de 300.000 €. Pour en bénéficier, il faut investir dans une résidence services neuve.

INVESTISSEMENT IMMOBILIER & AVANTAGES FISCAUX

L'avantage fiscal lié à l'achat de certains biens immobiliers est soumis à des conditions spécifiques pour chaque type d'acquisition.

Réduction d'impôt Pinel
La réduction d'impôt Pinel s'applique aux investissements locatifs réalisés dans le neuf depuis le 1er septembre 2014. La réduction d'impôt est de 12 %, 18 % ou 21 % d'un plafond d'investissement de 300 000 euros selon que vous vous engagez à louer six ans, neuf ans ou douze ans. Vous n'avez pas à faire un choix définitif cette année entre les trois options. Vous pouvez prendre dans votre déclaration de revenus un engagement de location de six ans, puis le prolonger deux fois pour trois ans, ou un engagement de neuf ans prorogeable une fois pour trois ans. Attention, vous ne pouvez pas louer à vos ascendants et à vos descendants, cette possibilité ne s'appliquant qu'aux investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015.

Travaux dans un immeuble situé en secteur sauvegardé
L'investissement dans un immeuble situé en secteur sauvegardé vous donne droit au régime Malraux, soit une réduction d'impôt de 30 %. Mais elle ne porte pas sur la totalité de l'investissement. Le prix d'acquisition des murs n'est pas pris en compte. Seuls les frais d'adhésion à une association foncière urbaine, les dépenses de droit commun (travaux d'amélioration, d'entretien, frais de gestion) ainsi que les travaux imposés par l'autorité publique sont retenus. La déduction de 30 % s'applique à un montant annuel limité à 100 000 euros. Cet avantage fiscal a un autre intérêt : il n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales. Vous devez remplir les cases RA et RB de l'imprimé 2042.

Achat d'une maison outre-mer destinée à la résidence principale
Cet achat donne droit à une réduction d'impôt en remplissant les cases QC, QD et QK de l'imprimé 2042 complémentaire. Mais l'investissement pris en compte est plafonné, pour 2014, à 2 448 euros par mètre carré de surface habitable, soit un prix TVA comprise (8,5 %) de 2 656 euros. Si vous avez acheté une maison de 110 mètres carrés au prix de 360 000 euros, la réduction de 18 % sera donc calculée sur 292 160 euros (110 x 2 656). Et étalée sur dix ans. Vous devez vous engager à habiter votre bien à titre de résidence principale pendant cinq ans.

Immobilier Outre-mer
Pour l'achat d'un logement neuf destiné à la location pendant cinq ans ou destiné à l'habitation principale de l'acheteur, la réduction d'impôt atteint 18 % du prix de la résidence principale, 26 % si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, 50% pour un logement social locatif. L'étalement est possible sur cinq ou dix ans (case QC de la 2042 C).

Immobilier Malraux
Avec ce dispositif, la réduction d'impôt de atteint % en secteur sauvegardé et de 22 % dans les ZPPAUP d'un montant de travaux annuel de 100 000 € (cases RA et RB de la 2042 C). Les travaux doivent être encadrés par les autorités publiques et le propriétaire s'engager à la location nue pendant neuf ans à usage de résidence principale du locataire.

Résidences services Censi-Bouvard
Pour l'achat dans une résidence de tourisme, de logements étudiants, de biens pour l'accueil des personnes âgées, une réduction d'impôt de 11 % dans la limite de 300 000 € d'investissement est accordée. Soit 33 000 € de réduction répartie sur neuf ans (cases 7 ID à 7 IZ de la 2042 C). En contrepartie, le propriétaire s'engage de louer meublé pendant neuf ans à l'exploitant de l'établissement.

LA LOCATION MEUBLÉE

Pour qu’il y ait location en meublé, il est nécessaire que les parties aient la volonté commune de louer le bien en meublé. Cette volonté doit ressortir de l’intitulé du bail et de ses clauses.

Il est essentiel que l’ensemble du mobilier fourni soit suffisant pour permettre de vivre convenablement selon les termes de la jurisprudence.

La loi du 26 juillet 2005 « pour la cohésion sociale » a instauré un régime obligatoire dans tous les cas ou le logement loué meublé constitue la résidence principale du locataire. Il convient de distinguer les locations en meublé réglementées et non réglementées.

Les locations en meublé réglementées

Les dispositions de la loi du 18 janvier 2005 s’appliquent si le logement loué constitue la résidence principale du locataire.

La loi dispose que le locataire doit impérativement bénéficier d’un contrat écrit.

Sur le principe, le contrat a une durée d' un an sauf les locations aux étudiants évoqués ci-après.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d’un préavis d’un mois.

Par principe, si le bailleur ne prend aucune initiative, le bail se reconduit tacitement aux même clauses et conditions pour une durée de un an. En conséquence, le bailleur, qui souhaite éviter la reconduction du bail doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Le bailleur peut alors faire une offre de renouvellement en indiquant les nouvelles conditions qu’il propose.

Les locations en meublé non réglementées
Dans tous les cas ou les locaux ne constituent pas la résidence principale du locataire, les clauses et conditions du bail sont librement fixées.

Ce type de bail est ainsi caractérisé par sa grande « liberté contractuelle » : en effet, les conditions de durée, les modalités de congés et de renouvellement par exemple sont librement déterminées par les parties.

Cependant, il convient de rappeler qu’un dossier technique doit être établi (diagnostic de performance énergétique, Contrat de risque d’exposition au plomb, état des risque naturel et technologiques…etc) et que le logement doit répondre aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 comme pour les autres types de locations.

LA LOCATION MEUBLÉE ÉTUDIANTE

Le logement pris à bail par un étudiant est réglementé par les dispositions de l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation, nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location.

Ces dispositions instaurent un régime particulier concernant notamment la durée du bail. En effet, la durée de principe d' un an peut être réduite à neuf mois.

Par ailleurs, le contrat de location ne se reconduit pas tacitement. Il prend fin automatiquement à l’issue de la période de neuf mois sans que le bailleur ait à délivrer congé. De son coté, le locataire peut résilier le contrat de location en meublé à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois.

ACHETER UN BIEN POUR LOGER SON ENFANT

Pourquoi ne pas investir dans un bien immobilier permettant d’héberger son enfant tout en se constituant un patrimoine et offrir un complément de revenus à la retraite ?

La recherche d’un logement est parfois source d’anxiété pour les parents comme pour l’enfant. Les mois d’été enregistrent un taux de demande de logement important à l’approche de la rentrée. Deux solutions : la location ou l’achat d’un logement.

Le choix du bien

Les enfants n’ont pas les moyens suffisants pour acheter un logement lorsqu’ils sont étudiants ou jeunes actifs. Certains parents franchissent le pas d’acheter un logement en vue d’y héberger leur enfant et réaliser un placement immobilier. Une telle opération ne doit toutefois pas s’improviser.

Dans les villes bretonnes, il sera possible de trouver un logement avec une pièce de vie, salle d’eau wc et une chambre à prix inférieur à 75 000 € selon la surface et l'emplacement. Il convient de privilégier les abords d’universités et centre ville. Les taux d’intérêts actuellement bas favorisent la décision d’investir. La baisse des taux permet d’emprunter une somme plus importante pour une même mensualité. Le taux de crédit immobilier fixe est actuellement en moyenne compris entre 1,30 % et 1,80 % sur 20 ans.

Régimes fiscaux de faveur

Contrairement au précédent dispositif Duflot, la Loi Pinel permet au propriétaire de louer son bien à son enfant si ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal.

Ainsi, tout en se constituant un patrimoine immobilier, l’investisseur pourra bénéficier des réductions d'impôts sur le revenu suivantes : 12% du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans (18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans).

L’achat d’un studio neuf dans certaines résidences étudiantes ne permet pas de louer à son enfant car cet investissement oblige l’acheteur à confier la gestion du bien à un exploitant bénéficiant d’un bail commercial de 9 ans.

Louer ou prêter le logement à son enfant

Il est possible de prêter le logement à son enfant étudiant, sans contrepartie financière. Même s’il est le seul de la fratrie à poursuivre des études supérieures, ses frères et sœurs ne pourront pas lui demander de réintégrer cet avantage le jour de la succession. En effet, loger un enfant durant ses études fait partie de l’obligation alimentaire qu’ont les parents envers leurs descendants.

Louer un logement à un enfant au tarif du marché est tout à fait autorisé. L’avantage de cette solution est qu’il peut ainsi toucher l’APL (Aide personnalisée au logement), ce qui diminue le montant de ses charges mensuelles. Cette option signifie que les parents perçoivent des revenus fonciers qu’il faut déclarer dans la déclaration annuelle des revenus.

Lorsque les parents sont soumis à l’impôt sur la fortune, il est possible d’envisager la donation d’usufruit temporaire du logement. L’enfant sera usufruitier pendant le nombre d’années définies dans l’acte de donation et les parents seront nus propriétaires du bien. Dans ce cas, aucun loyer n’est versé aux parents et la taxe foncière et taxe d’habitation est réglée par l’enfant.

Avant de se lancer dans l’investissement immobilier, le notaire est l’interlocuteur privilégié pour apporter les conseils juridiques et fiscaux permettant d’opter pour l’opération la mieux adaptée à la situation familiale et patrimoniale de l’investisseur.